辩证唯物主义和实践论相结合的结论就是：人类只能，也必须在以人的生存、幸福和发展为目的的人的实践中不断地理解、分析和总结客观世界的发展规律，努力建立符合客观世界发展规律的理论体系，以此来指导人类社会发展和经济发展的实践活动，并在进一步的实践中不断地、客观地修正、总结和发展自己的理论体系，以进一步更好地指导人类的实践活动。

在这个委托-代理的框架内，她定义了腐败：如果一个第三方想以贿赂手段（即非法支付）来影响代理人的行为，而且这笔钱未上缴委托人，不管委托人的目标和利益是否因此受到伤害，腐败就发生了。但如果一笔不合法的支付真能带来效率的改善，那最好将这笔支付合法化。

她是把腐败行为（她把腐败等价于受贿）置入一个委托-代理的框架。他把腐败定义为：由于考虑个人的金钱或地位而偏离作为一个公共角色所具有的正式职责的行为，或者是违反那些旨在反对谋求私利的规则的行为。因为，第三方的支付并不一定意味着委托人的目标受到了损害，甚至可能增加了委托人的利益，就好比我们给服务员（代理人）一点小费，并未损害委托人（老板）的利益，相反会改善服务的质量，让顾客满意。在这个定义中，政府财产是指政府生产的物品，包括执照、许可证、通行证、签证以及其他一些禁止或限制私人提供的物品，而官员被假定为在提供这些政府产品上具有相机选择的权力。进入 张军 的专栏 进入专题： 经济效率 腐败 反腐败 。

在西方，没有支付行为的寻租活动是经常发生的，如大量的游说活动。但这样的理解并不准确。只要土地的供给放开，非耕地的土地允许使用，北京的地价就不会是现在这样。

同样的道理也适用于纽约、香港，以及房价正在上升的北京、上海等。香港人均GDP比韩国和中国台湾高六七成，但其大多数民众的实际生活水平显然低于韩国和中国台湾。这是导致中国房价特别高的最重要原因。原因很简单：其土地是私人拥有的，可在市场上交易，除小范围的区域规划，没有人为地全面限制土地供给。

只有破坏伦敦的魅力，或消灭市场经济，才可能把这个国际大都市市中心的房价长期大幅度降下来。这是世界第一，是破坏性的拥挤，破坏了人的基本生活工作学习环境，破坏孩子成长的基本环境，破坏企业家，破坏小企业，破坏创新企业生长必需的环境。

这就是导致伦敦高房价的市场需求与供给的基本面。在这种背景下，房地产业作为经济中非常重要的部分，应该有长远的发展，价格会持续上升。但实际情况是，香港政府规定香港80%的土地是不允许使用的。例如，美国人均住房面积为90平方米以上，伦敦是英国最低的，人均也在50平方米以上。

今天中国房地产市场供方的核心是土地供给。土地供给限制不破，高房价会更高，服务业无从发展，产业结构调整无路，结果是内需萎缩，可持续发展受阻。18亿亩红线的理由也完全站不住脚。这看似是保护环境的典范。

所谓过度投机，其诱因主要就是外来的限制供给的力量。长期高价一定源于供给不足与需求旺盛。

可想而知，对香港这个700万人的城市来说，只要其经济还发展，这么少的土地供给，地价必然高企。2008年全球金融危机的根源是美国房地产市场存在严重问题（次贷问题），同时又有史无前例的按揭贷款及所有金融机构的高杠杆率。

少量已经建设的房子都是所谓小产权，是政策不承认的。汽车市场的供不应求是经济发展的喜讯，解决的方法是增加汽车供给。市场投资中包括投机性投资，这是市场经济的一部分。2008年金融危机后有所下降，现在已基本返回到危机前的状态。北京的大部分土地没有城市化，而其中大部分土地都不是耕地。世界上任何一个经济，缺少或人为限制任何一个要素的投入，都一定不能增长。

为了正本清源，需要讨论这套舶来政策的性质。2004年后，这个趋势更甚。

市场均衡在一定程度上是靠投机活动推动形成的。多数人都认为，由于缺地，香港的人口密度极高，当然寸土寸金。

校园里，大街上，公园里，基本印象均如此，即北京与上海的人口密度远比首尔高。伦敦与香港形成强烈反差。

土地私有制是英美市场经济发展、产业革命产生的基本前提。但伦敦市中心的土地供给早在几十年前就已经是零。如果经济基本面健康，杠杆率不是特别高，即使市场有波动，房地产及金融市场也不会崩盘。自清末始，港英当局就限制土地出让，以后更以卖地为谋取财政收入之手段。

其实，这两个似是而非的理由完全站不住脚。借用当年的日本来预言今天的中国，乃基本上是误把今天中国经济的基本面看成当时的日本。

不正常的是供给不足，其源头是人为的土地供给限制，进而是房地产供不应求。长期需求旺盛是经济健康发展的基本部分，求之而不得。

这些人口密度大的经济体的经济和城市化发展，并不伴随过高的房价。因此，把土地供给向市场放开是必要条件。

在市场经济的任何一个投资领域里，只要有什么能把供给卡住，价格一定会抬上去，由此一定会引起投机。这是导致中国房价畸高的基本原因。第二，中国耕地少，所以要有18亿亩红线的限制。中产阶级基本生活在近郊或郊区，即便贫穷百姓仍可有尊严地生活，小企业仍可以建立、发展。

首尔是韩国最低的，人均也有约40平方米。都说中国内需不足，原因何在呢？内需中最大的是住房，以及与住房相关的消费和投资。

相比之下，香港、重庆等很多城市都是山地城市。（作者：许成钢 香港大学教授） 进入 许成钢 的专栏 进入专题： 房地产 。

但是实际上，由于80%以上的土地不允许使用，香港的实际人口超过每平方公里3.2万人。这些决定了全国范围内对房地产的巨大需求会持续发展至少二三十年。